L’une des principales obligations du preneur est de payer le loyer aux termes convenus au bail commercial, en application de l’article 1728 du Code civil.
Dès la première échéance non payée, le preneur se trouve donc en situation d’inexécution contractuelle.
Cette défaillance est bien souvent le signe d’une mauvaise santé financière de l’exploitation commerciale du locataire, et le prélude à l’ouverture d’une procédure collective.
Les bailleurs doivent donc être extrêmement vigilants et agir rapidement.
Quelles sont les réflexes à adopter pour affronter au mieux une telle situation d’impayée ?
I. SIGNIFIER UN COMMANDEMENT DE PAYER
Il convient avant toute chose de se référer au bail commercial, document de référence qui contient les informations essentielles sur les obligations respectives du locataire et du bailleur.
Il encadre ainsi les conditions de versement du loyer : date, montant, mode de paiement.
Le contrat comprend également en principe une clause dite « résolutoire », qui permettra, dans certaines conditions, de saisir en référé le Président du Tribunal Judiciaire afin qu’il constate rapidement la résiliation du bail, et ordonne l’expulsion du locataire.
En l’absence d’une telle clause, il est toujours possible d’engager une action en résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1225 du Code civil, dans le cadre de laquelle il sera nécessaire de démontrer l’existence d’un manquement contractuel commis par le preneur.
Cependant, la mise en œuvre d’une clause résolutoire est bien plus aisée, le Juge ne pouvant user de son pouvoir d’appréciation quant à la gravité de l’impayé.
Ainsi, en présence d’une telle clause, il est primordial pour le bailleur de faire délivrer à son locataire, sans attendre et dès le premier impayé, un commandement de payer visant cette clause résolutoire.
Cet acte, qui répond à un formalisme précis, à peine de nullité, doit être signifié par un huissier de justice afin de lui conférer date certaine.
Une procédure engagée sur la base d’un commandement irrégulier sera dénuée de tout effet, et contraindra le bailleur à reprendre intégralement l’ensemble des démarches.
A compter de la délivrance de ce commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser l’incident.
C’est uniquement à l’expiration de ce délai que le bailleur pourra saisir le Président du Tribunal Judiciaire d’une demande de constat de la résiliation du bail.
Il est donc impératif d’agir au plus vite, faute de quoi la dette pourra rapidement s’alourdir.
Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous assiste dans ces différentes étapes :
- Vérification de l’existence d’une clause résolutoire et de sa validité,
- Rédaction d’un commandement de payer visant la clause résolutoire au formalisme rigoureux.
II. ACTIVER LA CLAUSE RESOLUTOIRE
Une fois le commandement signifié, le locataire bénéficie d’un délai d’un mois pour régler sa dette.
Faute de règlement dans le délai imparti, le bailleur saisit le Président du Tribunal judiciaire afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail et demander l’expulsion du locataire.
Dans le cadre de cette action, le Juge n’a aucun pouvoir d’appréciation, et il doit constater la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que sa condamnation à payer les loyers et charges arriérés.
Ce dernier devra toutefois vérifier la régularité de la procédure, dont celle du commandement de payer.
Il pourra également, en cas de bonne foi du locataire et s’il en fait la demande, lui allouer des délais pour s’acquitter de sa dette, qui auront pour effet de suspendre la résiliation du bail, à condition que le preneur respecte scrupuleusement lesdits délais (article L.145-41, alinéa 2 du Code de commerce).
Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous assiste dans ces différentes étapes :
- Rédaction d’une assignation et saisine de la juridiction compétente,
- Représentation du bailleur tout au long de la procédure, étant précisé que bailleur et preneur doivent obligatoirement être représentés par un avocat, en application de l’article 761 du Code de procédure civile.
III. RESILIER JUDICIAIREMENT LE BAIL EN L’ABSENCE DE CLAUSE RESOLUTOIRE
Si le contrat de bail ne stipule aucune clause résolutoire, le bailleur n’est pas dépourvu de moyen d’action.
La résolution pourra être mise en œuvre selon les règles du droit commun des contrats, soit par notification, soit judiciairement.
Dans ces deux cas, le bailleur doit démontrer que le manquement contractuel qu’il invoque est suffisamment grave.
- La résolution par notification :
Ce mécanisme est peu utilisé en pratique puisque sa mise en œuvre, qui apparait simple de prime abord, s’effectue aux risques et périls du bailleur.
Le bailleur notifie une mise en demeure au locataire d’exécuter son obligation de paiement des loyers, mentionnant qu’à défaut, ce dernier résiliera le contrat.
Faute pour le preneur de régulariser la situation, le bailleur lui notifie la résiliation du contrat.
Cependant, si le locataire n’y défère pas, le bailleur ne pourra pas faire exécuter cette notification par huissier ; il devra donc recourir au Juge.
- La résolution judiciaire :
L’action en résolution judiciaire sanctionne le défaut d’exécution de ses obligations par l’une ou l’autre des parties.
Elle ne nécessite en principe aucune mise en demeure préalable, une assignation pouvant être immédiatement signifiée au locataire.
En pratique, il est conseillé d’interpeller officiellement le locataire sur ses carences.
Le recours à cette action est utile d’une part, en l’absence de clause résolutoire dans le contrat, et d’autre part, dans l’hypothèse où le locataire régularise la situation à plusieurs reprises en réglant les loyers dans le délai d’un mois imparti par le commandement.
Ainsi, en cas d’arriérés récurrents mais régularisés, le Tribunal pourra prononcer la résolution du contrat de bail en raison des manquements graves et répétés du locataire à son obligation de régler les loyers et charges.
Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous assiste :
- Pour le choix de la procédure adéquate à mettre en œuvre,
- La rédaction d’une assignation et le suivi de la procédure,
- La représentation de vos intérêts devant la juridiction compétente, obligatoire en application de l’article 761 du Code de procédure civile.
IV. NOTIFIER LA RESILIATION DU BAIL AUX CREANCIERS INSCRITS
Dans tous les cas, le bailleur doit être vigilant et vérifier si le fonds de commerce de son preneur est grevé ou non d’inscriptions.
Le cas échéant, il devra impérativement faire notifier sa demande de résiliation aux créanciers inscrits, autrement dit, l’assignation signifiée au locataire devra leur être notifiée.
A défaut, la décision constatant ou ordonnant la résiliation ne leur sera pas opposable.
En outre, le bailleur s’expose à ce que les créanciers inscrits exercent une tierce opposition à l’encontre de la décision précitée, voire lui réclament des dommages et intérêts si l’omission leur a fait perdre la valeur de leur gage.
Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous assiste :
- Pour assurer l’ensemble des formalités liées à l’action en résiliation du contrat de bail,
- Pour assurer le suivi du dossier en partenariat avec l’huissier chargé des notifications et significations.
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